3月下旬，北京市規劃和國土資源管理委員會發布了《建設項目規劃使用性質正面和負面清單》的通知。

該通知為落實《北京城市總體規劃(2016-2035)》，按照鼓勵疏解非首都功能，補齊地區配套短板和完善地區公共服務設施，加強職住平衡的原則，編制建設項目規劃使用性質正面和負面清單。

在這份清單中，部分區域“鼓勵……調整為科技創新用房”被普遍提及，在2017年北京被定義為政治中心、文化中心、國際交流中心和科技創新中心后，科技創新或將成為未來北京產業主角。

清單的另一面，工業、物流、倉儲、批發市場及部分非住宅物業等普遍成為被調整的對象，可以預見的是，在北京嚴控新增建設用地的情況下，未來由限制類項目調整為鼓勵類項目將成為一個熱門的生意。

一位北京市屬國企人士認為，這對于城市發展和企業發展都是好事，不符合首都功能的產業退出后，會空置出大量的土地和物業，不僅為城市發展拓展了空間，對原項目持有者也有利好。

正負面清單

從區域分布來看，這份正負面清單主要分為首都功能核心區、首都功能核心區以外的中心城區、城市副中心、中軸線和長安街及各自的延長線、近郊區(順義、大興、亦莊、昌平、房山等新城)和遠郊區(門頭溝、平谷、懷柔、密云、延慶、昌平和房山的山區等生態涵養區)等六大區域，各個區域正負面名單也不盡相同。

正面清單普遍為鼓勵類項目。學前教育、養老設施、社區便民服務、菜市場等居民服務配套設施，幾乎在每一個區域都是鼓勵類項目，這說明未來這些領域會加大布局和建設的力度。

對鼓勵類項目的商業，未來項目規劃、用地和建設審批等方面會享受一定優待，同時，對早年開始布局社區商業、社區養老的企業來說，隨著各方面政策傾斜和市場需求增大，也會迎來一個發展窗口期。

另外，除了首都功能核心區、長安街中和軸線及各自延長線這兩個區域外，其他幾個區域根據自身定位不同，其所鼓勵的產業項目也不同，但其中科技創新用房和出租型公寓兩個領域普遍被提及。

中心城區的科技創新用房和出租型公寓都在鼓勵類項目，而副中心、近郊新城、遠郊生態涵養區的鼓勵類項目中并沒有出租型公寓。

就科創新創項目來說，各個區域也不相同，中心城區和副中心主要鼓勵科技創新用房，近郊區新城鼓勵類還包括高新技術和戰略新興產業用房，遠郊區生態涵養區鼓勵類用地則涵蓋酒店、餐飲、旅游接待和農業科技等。

負面清單主要為限制類用地項目，當然，限制并不等同于禁止，這為政策具體實施過程中的調整預留了空間。從整體來看，一般性制造業、區域性物流基地、批發市場普遍被列入限制類項目，未來可操作空間較小。

首都核心功能區、中心城區、長安街和中軸線及各自延長線中，大型商業、商務辦公、綜合性醫療機構、中高等職業教育、商品住宅等均被列入限制類用地項目，而副中心、近郊新城和遠郊生態涵養區則并沒有明確限制。

科技創造的機遇

綜合來看，科技創新用房將成為北京未來僅存的少數產業之一，北京市政府從規劃用地政策等方面，鼓勵中關村(6.110,-0.17,-2.71%)的非居住建筑調整為科技創新用房，同時也鼓勵副中心及郊區的工業、倉儲、批發市場等調整為科創及其它相關用房。

其實，早在正負面清單發布之前，一些企業已經聞風而動，其動作主要分為兩類，一類是將退出存量的工業廠房、寫字樓等物業改造成科技創新、文化創意類園區，主要集中在中心城區內。

一類是將在建的商辦項目調整為科技創新等項目。2017年北京市發布“326”商辦限購政策后，原本的商辦項目面臨著較大的去化壓力，一些開發商開始主動把項目調整為租售并舉的園區類項目。

中關村集成電路設計園區就是其中之一，該項目原為中關村發展集團從海淀永豐產業基地獲取的商業用地，2015年7月，首創集團(下稱“首創”)入股該項目進行合作開發。原計劃項目開發成寫字樓項目。

據首創方面透露，自北京城市新規劃發布后，城市產業定位發生巨大變化，除了保留研發環節外，相關生產企業均逐步向外疏解或轉型升級，在這種情況下，已經接近建成的項目定位也隨之改為集成電路設計研發園區。

對于首創來說，以商務用地做園區，相對于科研和工業用地成本較高，但處置也相對靈活，租售并舉的方式，不僅可以短期回收成本，還可以培育產業運營業務板塊，為企業未來尋找新的增長點。

位于北京國貿CBD附近的朗園文化創意園也是首創運營的項目，該項目原為北京紡織廠老廠區，后來首創集團將其整體收購，在老廠房基礎上進行部分改造，成為文化創意園區項目。

位于順義空港園區的環普產業園區也是類似的先行者，該項目原本為江西省一家工業企業的工業用地，原計劃改造成寫字樓、酒店等物業，但由于政策收緊而未能落成，隨后環普產業園區將其整體收購并開發成以科技研發為主的科創園區。

此外，綠地控股(7.090,-0.01,-0.14%)(600606.SH)在北京房山、大興的商辦綜合體項目也逐步改造成雙創園區，其中房山綠地中心與北京青創動力等機構合作，逐步轉型為以雙創為主的科創園區項目，并把雙創園區經驗升級輸出到雄安新區等地。

隨著北京建設項目規劃性質正負面清單的發布，未來更多的非住宅物業及存量土地將會進入調整序列，除科創用房外，租賃型住房也是中心城區等住房緊張區域的調整方向，此外還有社區服務、學前教育等公共配套服務也為鼓勵調整方向。

城市升級與企業轉型

本次北京市發布正負面清單，一方面是為落實北京市新規劃，另一方面是作為城市升級的配套政策措施，鼓勵符合北京定位的產業更加有效地落地，從而更好地為科技創新創業進行服務。

對于北京多數生產制造企業、物流園區、批發市場等限制類項目而言，現面臨著兩種選擇，一種是通過與高科技創新企業合作，對原有項目進行升級轉型，從而也使得自身實現業務轉型。

另一種選擇是退出變現。近年來北京地價和房價不斷上升，企業存量土地和物業價值也隨之大幅攀升，對于仍然堅持原有業務的企業來說，將北京升值后資產變現，可以為自身到外地發展獲得更多流動資金和展示空間。

上述國企人士表示，無論對于城市還是企業，這都是一種雙贏的格局，原有低效產業退出后，經過騰籠換鳥，為一個城市注入新的活力和發展空間，這是經濟發展到一定程度后，城市所必經的道路。

對于企業來說，當一個城市經濟相對發達后，各種成本都在上升，一定程度上已經不適合一些行業的生存，需要轉移到成本更低的區域和城市，而將升值后的存量資產變現后，可以獲得更大的收益。

中關村集成電路設計園于首創而言，完全是現有業務之外的全新試水，但首創在北京有眾多存量資產，選擇與中關村發展集團合作，不僅可以盤活存量資產，同時也為自身轉型升級開辟一條新的道路。

據首創方面透露，未來首創和中關村發展合作規模還將進一步拓展，計劃在北京開發和運營多個科技創新類園區項目，而這些項目將盡可能利用雙方存量建設用地和老舊物業改造而成。

對綠地等商辦類物業開發商同樣如此，北京商辦限購政策出臺后，由于流動性較差，不僅商辦項目退出周期變長，而且資金方面也會面臨較大的壓力，而轉型科創園區不僅緩解其持有壓力，也開辟一個了全新的業務。

(新媒體責編：wb001)