當人們的買房決策甚至比買一顆白菜還要快時，這時僅僅依靠市場的力量很難讓樓市回到正軌。2017年3月17日，面對近乎瘋狂的樓市，北京出臺了號稱史上最嚴格的樓市調控政策，簡稱“317新政”，短短的三百多字的通知，為狂飆的樓市踩下了剎車。如今，距離“317新政”已經五年了，北京樓市都發(fā)生了哪些變化呢?

 

成交量觸底回升，市場逐步修復

 

“317新政”出臺之后，北京二手房成交量急劇萎縮，從政策出臺后第二個月開始，北京有連續(xù)長達半年的時間二手房網簽量低于萬套。

 

政策的陣痛期過后，北京的二手房成交量逐步回升，2021年，二手房成交量達到19.32萬套，創(chuàng)下新政實施后的新高，在近十年中僅和2016年差距較大，和2015年成交量相當。

 

數據來源：北京住建委官網

成交量不斷回升的背后，是北京強大購買力的支撐。

 

“317新政”實施的這五年里，北京的常住人口從2017年末的2170.7萬人增長到2021年末的2188.6萬人;北京的人口結構在五年來發(fā)生了巨大改變，2021年，北京擁有大專以上學歷的人口占比為41.98%，這個數據全國第一，比2017年提升4.7個百分點;GDP由2017年的2.8萬億增長到2021年的4萬億;居民存款從2017年的2.9萬億增到到2021年的超4萬億;空氣一級優(yōu)天數增加到114天，空氣質量改善被聯(lián)合國譽為“北京奇跡”;地鐵網絡不斷完善，軌道交通里程超過780公里;成功舉辦了北京冬奧會，成為唯一的“雙奧之城”……

 

麥田房產分析師認為，這一個個變化，就是北京在嚴格調控之下，二手房市場仍保持著十足的韌性的原因。

 

有些板塊收復失地，有些板塊仍陷入泥沼

 

“317新政”之后，由于“認房又認貸”，對住房貸款條件的要求增加，“先買小房再換大房”的換房邏輯會導致購房首付成倍增加。所以在新政過后，人們在買房時，會更加珍惜自己手里的購房資格。

 

這種趨勢的變化，造成2017年以后，北京區(qū)域與區(qū)域、板塊與板塊、樓盤和樓盤之間的分化更加明顯。越是優(yōu)質的板塊在市場上的表現越強勢。經過5年的輪動，表現在房價上就是：有些小區(qū)的成交價早已回到“317”前的高點，甚至還有所突破，而有些小區(qū)成交價至今仍低于“317”之前。

 

在北京的主要區(qū)域中，東城、西城、海淀、朝陽和亦莊的成交均價已經超過2017年(這里指的是全年均價，不是最高點)。在這幾個區(qū)域中，拋開位居核心區(qū)的東西城不談，其他幾個區(qū)域都是互聯(lián)網經濟發(fā)展比較迅速的區(qū)域。

 

占據互聯(lián)網產業(yè)高地的望京、上地、西二旗、西北旺等板塊，匯集了騰訊、阿里、字節(jié)跳動、美團、百度等一批國內頂級互聯(lián)網企業(yè)，借助產業(yè)紅利，在板塊競爭中率先突圍;坐擁京東的亦莊板塊強勢崛起，成為南城發(fā)展?jié)摿ψ畲蟮陌鍓K之一;甚至像回龍觀這種外圍板塊，也享受到購買力外溢的紅利。

 

程序員正成為北京不可忽視的一股購買力。根據海淀2021年發(fā)布的人才白皮書，僅海淀就有接近80萬程序員，不僅全北京第一，同時也是全國第一，海淀的“住房購買力”，程序員們支撐了一半。

 

經過五年的發(fā)展，產業(yè)高地的板塊價值被購房人普遍接受，北京人買房，不再唯“環(huán)線”論。

 

“317新政”影響最大的板塊，不在北京

 

“317”政策出臺后，哪個板塊最慘?

 

答案是環(huán)京。2017年，在北京“317”政策出臺之后，環(huán)京地區(qū)相繼出臺限購措施，尤其是以燕郊最為嚴格，外地人買房，需要滿3年社保。

 

在嚴格的限購政策之下，燕郊的房價應聲下跌。以燕郊的熱門樓盤首爾甜城，在2017年3月的時候，成交均價一度超過3.5萬元/平方米，而如今五年過去了，最近的成交均價僅在1.6萬左右，腰斬都不足以形容其慘烈。曾經人們對“環(huán)京的最大價值在于北京”深信不疑，而現在北京的房價輪動似乎已經很難傳導到燕郊，環(huán)京的房價邏輯被徹底改變。

 

如今的燕郊，限購政策已經慢慢放開，但房價，依舊還在谷底。作為環(huán)京圈上價值最大的板塊表現尚且如此，其他的霸州、永清、香河甚至固安等城市，也都比較拉胯。

 

自住群體，這一輪調控最大的受益者

 

在2017年初的北京市場，住宅供應越來越少，價格越來越高，部分首付能力有限的購房者不得不將視線轉向商住公寓或環(huán)京區(qū)域，比如“北三縣”、固安等，而且即使在“環(huán)京”，買房也得靠搶，開發(fā)商根本不愁賣。

 

而經過五年的調整之后，對于自住購房者來說，北京的上車門檻不但沒有提升，反而因為限競房、共有產權住房等的推出，甚至有點降低。

 

據不完全統(tǒng)計，當前北京總價300萬以下的二手房占在售房源總數的30%。即使在海淀、朝陽這些主城區(qū)，依舊可以找出一批均價4-5萬的房子。想想看，在杭州、南京等強二線城市，這個價格連核心區(qū)的入門門檻都摸不到，更不用說上海、深圳等一線城市。

 

在“房住不炒”的大背景下，通過壓低門檻，保護了剛需購房者;對于改善購房者來說，北京的五年調控，使得北京的居民杠桿率在主要城市中排名倒數第一，通過降低杠桿，市場中投資行為被擠壓，把機會留給了真正有購房需求的人。

 

五年調控，給了自住購房者更多選擇的時間和空間，也讓北京成為了中國樓市基礎最堅實的城市之一。

(新媒體責編：pl0902)