長租公寓行業迎來“風口期”，標桿房企、一二手中介、連鎖酒店、資產管理公司背景公司以及創業公司等主體紛紛匯聚到這個市場中來，具有“國家隊”身份的國企也不甘示弱，在政策面大力扶持下，已經成為長租公寓行業的主力軍。長租公寓業內稱為“5+1”市場格局，“5”就是上述5個行業參與主體，“1”就是指國家隊的主力軍。

長租公寓的“玩家們”，正打算從風口期中挖掘商機。但在長租公寓市場快速發展的當下，其中一些“玩家”仍然比較浮躁，出現了“浮夸風”，甚至出現了虛報規模、業績等情況。在此，筆者進行了一些梳理，希望長租公寓行業及相關市場參與主體能夠正確評價自己，引導行業良性發展。

“假大空”之一：

市場空間沒那么大，數據有點自娛自樂

有機構報告預測，到2020年，租房人數將達到1.9億人；到2025年，中國租賃市場規模將從現在的1.1萬億元增長到2.9萬億元，甚至有的機構預測未來10年租賃市場規模將達到4萬億元。看了這些自娛自樂的預測數據，貌似長租公寓行業空間很大。暫且不管這些數據預測的依據和過程是否合理，從結果來看，不夠合理，也沒有這么多市場空間。

筆者認為，市場化的租賃住房本質在于先租后買，租是先期人口導入策略，租了一段時間后，有了支付能力，自然會向購買住房邁進。按照中國人的傳統觀念，“安得廣廈千萬間”指的就是一個家庭要有自己的住房才會安居樂業。從這個角度來看，市場化的租賃住房更多的意義在于先租后買，買是安定的基礎。因此，伴隨著城鎮化的進程和收入水平的提升，租賃住房的群體會不斷轉化到住房買賣市場，租賃市場的空間不會一直無限制放大到3萬~4萬億元的規模。

“假大空”之二：

運營簽約間數“浮夸風”，夸大運營規模

長租公寓“5+1”的市場格局來之不易，但各家企業為了爭奪市場規模，使用的招數除了加大拓展與資本推動外，一些“挖空心思”的做法陸續出現。從運營或簽約間數來看，主要表現為虛報數據的“浮夸風”問題。

比如，有家長租公寓企業對外宣稱已經有10萬間房源，但經過筆者調研數據核算，其運營的長租公寓2.5萬~3萬間，再加上簽約未運營的2萬多間，這家企業只有5萬余間的總規模。甚至有的企業還制訂了發展幾百萬間長租公寓的規模化目標。

另外，部分有買賣二手房背景的公司，分散式長租公寓運營簽約間數動輒幾十萬間，數據確實很龐大，但經過筆者仔細了解，這些數據有很多水分。一般來講，這些數據包括兩部分：一部分是正式簽約由二手房公寓板塊業務運營的房間數據，這個數據應該算正常的簽約運營數據；另外一部分是已經登記租房的房源，這些房源有可能同時在幾家中介門店登記。這樣的數據不能算，算了就有了水分。因為數據量大，并不是具體到某一家公司獨家委托運營的房源，也有可能是不存在的虛假數據。

“假大空”之三：

運營簽約間數“浮夸風”背后的資本訴求

除了上述運營簽約間數“浮夸風”虛報運營規模之外，還有的企業甚至直接簽“假合同”，這些“假合同”的簽約運營間數也算到規模數據當中。這種“假合同”分為兩類：一是個別大公司與中小規模長租公寓簽“假合同”，房價、數量算自己的，只需要交一部分“手續費”，其實，業務上一點關系都沒有；二是直接簽“假合同”，利用各種營銷噱頭和開發商項目簽約。有的距離能夠達到運營條件的時間還早，有的項目若好賣，開發商有可能不會考慮做長租公寓。

那么，為什么出現個別公司運營簽約間數“浮夸風”？制造這些虛假規模數據有什么好處？筆者認為，個別公司運營簽約間數“浮夸風”背后的訴求主要有兩點：一是市場占有率和品牌的訴求。簡而言之，就是規模大了市場占有率高了，品牌影響力就有了，后期可以向更多相關合作方宣傳，方便接下來業務規模的擴張。二是資本市場融資訴求，有的長租公寓企業估值是按照企業的簽約間數來估的，也就是說，一個企業按間數來算，規模越大其估值也就越高，有了估值就可以融資，有了錢企業就有了規模。所以，企業為了增加估值會千方百計擴大規模，包括上述筆者提及的各類手段和措施。