房地產(chǎn)行業(yè)正經(jīng)歷深度洗牌。當(dāng)大房企間的“春秋爭(zhēng)霸”進(jìn)行得如火如荼時(shí)，小房企前景日趨黯然。不以地產(chǎn)為主業(yè)的企業(yè)正在以轉(zhuǎn)讓股權(quán)等方式加速剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

7月27日，重慶恒春置業(yè)有限公司(以下簡(jiǎn)稱“恒春置業(yè)”)45%股權(quán)及6.24億元債權(quán)在重慶聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所掛牌，標(biāo)的的轉(zhuǎn)讓方為央企重慶長(zhǎng)江輪船公司旗下的重慶長(zhǎng)航房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司(以下簡(jiǎn)稱“長(zhǎng)航房地產(chǎn)”)。

降價(jià)二次轉(zhuǎn)讓

恒春置業(yè)于2010年10月14日在重慶市合川區(qū)注冊(cè)成立，注冊(cè)資本3000萬(wàn)元。其中，上海金禧房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司(以下簡(jiǎn)稱“上海金禧”)出資1650萬(wàn)，股比為55%;長(zhǎng)航房地產(chǎn)出資1350萬(wàn)，獲得45%股權(quán)。

恒春置業(yè)旗下項(xiàng)目為恒春·鳳凰城，該項(xiàng)目位于重慶市合川區(qū)南津街辦事處白鹿山片區(qū)，占地面積221畝，分為A2、A3、B1、B2、B3及C等6個(gè)地塊，規(guī)劃(設(shè)計(jì))總建筑面積58.31萬(wàn)平方米。

根據(jù)開(kāi)發(fā)規(guī)劃，恒春·鳳凰城定位為“江山國(guó)際公園住區(qū)”，其中住宅面積約48萬(wàn)平方米、商業(yè)面積約3萬(wàn)平方米。該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)長(zhǎng)久延期和擱置。

目前，除A2地塊26、27號(hào)樓及A3地塊全部1-6號(hào)樓于2012年8月開(kāi)工外，剩余A2(26-27號(hào)樓除外)、B1、B2、B3及C地塊仍尚未動(dòng)工，待開(kāi)發(fā)建筑面積約45.68萬(wàn)平方米。而已開(kāi)工地塊中，只有A3地塊于2015年竣工交房，A2地塊中的26、27號(hào)樓僅完成主體結(jié)構(gòu)。

開(kāi)發(fā)遲滯的同時(shí)，恒春置業(yè)還背上了不小的債務(wù)包袱。截止評(píng)估基準(zhǔn)日(2017月12月31日)，恒春置業(yè)涉及的被訴案件多達(dá)34項(xiàng)，重慶長(zhǎng)江輪船有限公司(以下簡(jiǎn)稱“重慶長(zhǎng)航”)、重慶長(zhǎng)航金海洋物業(yè)管理有限公司(以下簡(jiǎn)稱“金海洋公司”)、長(zhǎng)航房地產(chǎn)等關(guān)聯(lián)方相繼以借貸合同糾紛為由向恒春公司提起訴訟，涉及借款本金4.47億及相應(yīng)利息、罰息。

關(guān)聯(lián)方之間的關(guān)系頗為親密，重慶長(zhǎng)江輪船有限公司為長(zhǎng)航房地產(chǎn)大股東，股比為92%。同時(shí)，它亦為金海洋公司大股東，股權(quán)比例為60%，長(zhǎng)航房地產(chǎn)則持有金海洋公司剩余的40%股權(quán)。

除了資金投入，重慶長(zhǎng)航介入恒春·鳳凰城項(xiàng)目的過(guò)程似乎也并不愉快。重慶市第五中級(jí)人民法院2017年12月作出的一份民事判決書(shū)顯示， 2010年10月8日，長(zhǎng)航房地產(chǎn)與上海金禧簽訂《合資協(xié)議書(shū)》，約定合資成立恒春公司。該協(xié)議書(shū)第12.04條約定，建設(shè)資金不足部分，由雙方按照出資比例追加投資。如股東一方不能繼續(xù)追加投資，則可由另一方股東提供貸款。

為了對(duì)恒春公司追加投資，2013年6月25日，重慶長(zhǎng)航與中信銀行重慶分行簽訂《委托貸款委托合同》，同日，中信銀行重慶分行與上海金禧簽訂了《人民幣委托貸款借款合同》，貸款本金人民幣5000萬(wàn)元，貸款期限6個(gè)月，自2013年7月1日至2013年12月31日。但經(jīng)重慶長(zhǎng)航多次催款，上海金禧并未履行還款義務(wù)。

合作過(guò)程中齟齬頻生讓重慶長(zhǎng)航生出退意。掛牌轉(zhuǎn)讓恒春置業(yè)45%股權(quán)及相關(guān)債權(quán)的同時(shí)，重慶長(zhǎng)航還同時(shí)捆綁轉(zhuǎn)讓了其對(duì)上海金禧的8100.45萬(wàn)元債權(quán)。

但重慶長(zhǎng)航的轉(zhuǎn)讓并不順利。6月27日，重慶聯(lián)交所第一次掛牌轉(zhuǎn)讓恒春置業(yè)股權(quán)及債權(quán)，掛牌價(jià)為5.2億。此番再次掛牌轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑨炫苾r(jià)下降了近5100萬(wàn)元。而恒春置業(yè)也陷入了“爹不疼娘不愛(ài)”的心酸境地：持股55%的上海金禧放棄了對(duì)恒春置業(yè)45%股權(quán)的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。

央企“退房”

重慶長(zhǎng)航是中國(guó)外運(yùn)長(zhǎng)航集團(tuán)下屬的綜合性地區(qū)公司，主要經(jīng)營(yíng)長(zhǎng)江集運(yùn)、濱江旅游、港航服務(wù)、多元產(chǎn)業(yè)四大業(yè)務(wù)板塊。其房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)事業(yè)部下設(shè)長(zhǎng)航房地產(chǎn)和金海洋公司，主營(yíng)房地產(chǎn)租賃、物業(yè)管理、物流貨運(yùn)代理及電信通訊業(yè)務(wù)等，曾開(kāi)發(fā)長(zhǎng)航大廈、重慶江峽大廈、萬(wàn)縣長(zhǎng)航大廈和南坪安居工程住宅小區(qū)等物業(yè)。

重慶長(zhǎng)航退出恒春置業(yè)亦是近年央企退出地產(chǎn)行業(yè)的一個(gè)縮影。2010年3月份，國(guó)資委發(fā)布78家不以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央企業(yè)退出房地產(chǎn)行業(yè)的通知，中國(guó)外運(yùn)長(zhǎng)航集團(tuán)有限公司(簡(jiǎn)稱“中國(guó)外運(yùn)長(zhǎng)航”)在列。

隨后，央企拉開(kāi)退出大幕。中國(guó)核工業(yè)集團(tuán)公司掛牌轉(zhuǎn)讓下屬的北京新潤(rùn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司8%股權(quán)，中國(guó)航天科工集團(tuán)公司已經(jīng)將其旗下三級(jí)子公司北京金中都置業(yè)有限公司80%股權(quán)掛出。

2010年12月16日，中遠(yuǎn)集團(tuán)下屬二級(jí)子公司中遠(yuǎn)香港集團(tuán)也將間接持有的遠(yuǎn)洋地產(chǎn)控股有限公司約8%的股權(quán)全部出售。至此，中遠(yuǎn)集團(tuán)在完全退出遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的同時(shí)，也徹底退出房地產(chǎn)市場(chǎng)。

不過(guò)，距離國(guó)資委出臺(tái)“退房令”已經(jīng)過(guò)去8年，仍有不少央企仍然徘徊在“退房”路上。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，重慶長(zhǎng)航退出地產(chǎn)行業(yè)，或更多出于內(nèi)部資源整合、優(yōu)化重組的需求。

2015年，招商局集團(tuán)有限公司(以下簡(jiǎn)稱“招商局”)與中國(guó)外運(yùn)長(zhǎng)航實(shí)施戰(zhàn)略重組，中國(guó)外運(yùn)長(zhǎng)航整體并入招商局。關(guān)于二者的重組內(nèi)容，招商局彼時(shí)透露，將實(shí)現(xiàn)雙方物流、航運(yùn)、港口資源的有效銜接，進(jìn)一步提升大型央企在綜合物流、交通運(yùn)輸、園區(qū)開(kāi)發(fā)與地產(chǎn)以及港航聯(lián)運(yùn)等領(lǐng)域的綜合服務(wù)能力及競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

而中外運(yùn)豐厚的倉(cāng)儲(chǔ)、物流用地等土地儲(chǔ)備被認(rèn)為是給當(dāng)年掛牌上市的招商蛇口送去的“大禮包”。招商蛇口的招股書(shū)也顯示，招商局集團(tuán)明確承諾其將會(huì)是招商局旗下唯一的地產(chǎn)平臺(tái)。

“這更多的是央企之間資產(chǎn)重組之后，一些板塊重新在內(nèi)部?jī)?yōu)化重組的過(guò)程。”同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)表示。

而蘇寧金融研究院特約研究員江瀚則認(rèn)為這是房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)型的大勢(shì)所趨。他指出，隨著“房住不炒”理念的施行，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨著大調(diào)整、大洗牌的格局，房地產(chǎn)企業(yè)賺快錢(qián)的發(fā)展模式已經(jīng)被證明不可行。無(wú)論是萬(wàn)達(dá)集團(tuán)，還是保利、萬(wàn)科、恒大，都在進(jìn)行轉(zhuǎn)型，重慶長(zhǎng)航轉(zhuǎn)型也并不意外。

“此次轉(zhuǎn)讓股權(quán)，體現(xiàn)企業(yè)在‘歸核化’的道路上更邁進(jìn)了一步，越來(lái)越回歸基礎(chǔ)業(yè)務(wù)、核心業(yè)務(wù)，對(duì)房地產(chǎn)這種非核心業(yè)務(wù)就會(huì)出現(xiàn)一定的調(diào)整。另外，隨著整個(gè)市場(chǎng)的發(fā)展，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)必然會(huì)出現(xiàn)‘二八’分化，即大型的、融資能力強(qiáng)的房企將呈現(xiàn)兼并格局，而融資能力有限、發(fā)展實(shí)力和發(fā)展前景不明朗的中小型房企將會(huì)迫不得已逐步退出房地產(chǎn)市場(chǎng)。”

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