很多人試圖總結(jié)長(zhǎng)租行業(yè)的盈利模式。一個(gè)廣被認(rèn)同的觀點(diǎn)是:租金差價(jià)+金融杠桿+持有物業(yè)溢價(jià) 。 8月開始,從推高房租到房租分期貸,再到甲醛超標(biāo),自如頻繁觸礁。日前,自如正展開緊急自救,決意犧牲空置期成本,下架首次出租的2萬余套房源,并規(guī)定以后所有房源必須同時(shí)滿足空氣質(zhì)量合格且空置30天以上才能出租。 公眾信任一旦坍塌,補(bǔ)救比開始時(shí)的搭建更難。客觀地說,自如不是唯一一家踩雷的長(zhǎng)租公寓。為探尋其中深層次原因,第一財(cái)經(jīng)開始了對(duì)自如CEO熊林的專訪。 展開緊急自救 被曝出甲醛超標(biāo)后,自如先是在8月31日發(fā)布《關(guān)于自如房源空氣質(zhì)量環(huán)保的說明與承諾》(下稱《承諾》),即日起,下架全國(guó)九城全部首次出租房源,待CMA認(rèn)證機(jī)構(gòu)檢驗(yàn)合格后再行上架,未來所有新增房源都將檢測(cè)合格后再出租;2018年6月1日后入住的首次出租房,若測(cè)出空氣質(zhì)量問題的,為房客提供解決方案。 《承諾》發(fā)布的數(shù)天后,第一財(cái)經(jīng)在上海見到熊林,他和他的團(tuán)隊(duì)正為處理甲醛事件忙得焦頭爛額。“最近的心情肯定是很不一樣的,忙得最多的還是在全國(guó)組織檢測(cè)的產(chǎn)能,也跟很多機(jī)構(gòu)在環(huán)保材料治理方面密集聯(lián)系,爭(zhēng)取時(shí)間。” 9月11日,自如發(fā)布《關(guān)于空氣檢測(cè)及治理工作情況的說明》,進(jìn)一步公布信息:9月1日自如全國(guó)九城下架的首次出租房源達(dá)20603間,已進(jìn)入空氣檢測(cè)及治理流程;24日開始,所有出租房源配置完成后,必須同時(shí)滿足空氣質(zhì)量經(jīng)權(quán)威機(jī)構(gòu)檢測(cè)合格且空置30天以上才能出租。 但中國(guó)的空氣質(zhì)量檢測(cè)產(chǎn)能并不充足。截至目前,自如與全國(guó)62家CMA認(rèn)證空氣檢測(cè)機(jī)構(gòu)開展工作,最大日均產(chǎn)能1147單,與71家空氣治理機(jī)構(gòu)開展合作,最大日均產(chǎn)能2211單。 以空氣檢測(cè)為例,熊林說,平均一個(gè)檢測(cè)周期是五天。即使檢測(cè)和治理機(jī)構(gòu)每天都能開足馬力達(dá)到最大產(chǎn)能,光是處理2萬余套房源就需要10天甚至更長(zhǎng)時(shí)間,這還沒算上檢測(cè)周期。 自如APP顯示,目前標(biāo)有首次出租的房源均顯示正在空氣檢測(cè)中,無法預(yù)約看房,但非首次出租的房源,除了標(biāo)有房屋空氣質(zhì)量說明提醒租客優(yōu)先選擇非首次出租房源外,并無檢測(cè)機(jī)構(gòu)出具的任何證明。 在本次甲醛事件之前,自如明確知道部分房源存在空氣污染的問題。熊林說,“有客戶反饋過(污染),我們有專門記錄,也有跟進(jìn)處理。” 從自如公布的數(shù)據(jù)來看,自2011年自如創(chuàng)辦使用的所有板材均符合國(guó)家E1級(jí)標(biāo)準(zhǔn),2015年開始裝修后的房源均進(jìn)行空氣治理后才對(duì)外出租,2017年開始啟動(dòng)“自如深呼吸”項(xiàng)目,今年6月開始,上線“自如深呼吸”標(biāo)準(zhǔn),家具板材從E1級(jí)升為E0級(jí),也升級(jí)了板材甲醛釋放標(biāo)準(zhǔn)和墻漆、輔料標(biāo)準(zhǔn)等。 綜合目前多家長(zhǎng)租公寓的公開信息,只有自如公開了房間板材、裝修輔料、甲醛釋放等標(biāo)準(zhǔn)。甲醛污染并非孤例,YOU+、蛋殼、愛上租都被曝出過甲醛超標(biāo)。熊林說,“不可否認(rèn),我也毫不推卸,今天,我誠(chéng)摯地向因?yàn)樽匀绶吭磫栴},導(dǎo)致身體健康受損的客戶道歉。” 熊林說,自如創(chuàng)辦后的前三年,客戶在這方面反饋的問題幾乎為零,那個(gè)時(shí)候大家認(rèn)為找到一個(gè)可靠的公司,有服務(wù)就很好。“2015年開始,我們自己發(fā)現(xiàn)這樣不行,于是對(duì)板材、輔料等有了明確要求。到2017年的時(shí)候,我們發(fā)現(xiàn)這個(gè)問題的復(fù)雜度還是超越預(yù)期,房屋在裝修過程中,會(huì)因?yàn)闇囟取⒚芏鹊淖兓a(chǎn)生問題,一管膠就能毀掉一套房子。” 規(guī)模經(jīng)濟(jì)引爭(zhēng)議 事實(shí)上,從長(zhǎng)租公寓的商業(yè)模式來理解,甲醛超標(biāo)等空氣質(zhì)量問題的爆發(fā)是必然事件,這個(gè)必然可放大至全行業(yè)。 長(zhǎng)租公寓行業(yè)資深運(yùn)營(yíng)、觀察人士郁珽對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示,“房屋裝修完全規(guī)避甲醛是不可能的,漏水、隔音差、甲醛超標(biāo)等問題是建筑業(yè)的通病,但長(zhǎng)租公寓錯(cuò)在為了加快周轉(zhuǎn),不空置通風(fēng)、放味就住人了。” 一名家裝行業(yè)從業(yè)者告訴第一財(cái)經(jīng),“雖然長(zhǎng)租公寓的家具板材及用料比不上家裝,但質(zhì)量上多數(shù)還是符合標(biāo)準(zhǔn)的,問題出在通風(fēng)不夠上面。” 過去自如曾做過測(cè)算,直接裝修出來的房源,檢測(cè)結(jié)果顯示超過80%是合格的,而保持兩周的通風(fēng)后做檢測(cè),幾乎百分之百都能合格。 說到底還是空置期限的問題。熊林說,自如每一天一間房空置成本是100元,1萬間房就是100萬元,一個(gè)月就是3000萬元。 另一方面,當(dāng)長(zhǎng)租公寓出租率低于90%時(shí),便急需亮紅燈。熊林給自如定了幾個(gè)盈利指標(biāo),其中一個(gè)要求便是出租率達(dá)95%以上。目前自如房源數(shù)量約為70萬間,以本次下架的20603間首次出租房源估算,能把自如的出租率拉低2.8個(gè)百分點(diǎn)。 甲醛事件背后,是長(zhǎng)租公寓產(chǎn)品質(zhì)量和盈利質(zhì)量之爭(zhēng)。熊林說,“企業(yè)慢和快是相對(duì)的,該慢還是要慢,否則你的快既不安全,也毫無意義。會(huì)不會(huì)影響企業(yè)發(fā)展的速度,今天已經(jīng)不是我們?cè)摽紤]的了,以后我們要用更高標(biāo)準(zhǔn)檢測(cè),合格多少套放多少套。” 熊林告訴第一財(cái)經(jīng),至2018年底,公司的規(guī)模目標(biāo)是80萬間房,但年度目標(biāo)是經(jīng)調(diào)整后的,原定的是90萬間。但第一財(cái)經(jīng)發(fā)現(xiàn),自如原來的表述是2018年規(guī)模目標(biāo)是100萬間。 “長(zhǎng)租公寓是一個(gè)低毛利行業(yè),規(guī)模決定行業(yè)的運(yùn)營(yíng)水平和運(yùn)營(yíng)成本。”熊林毫不避諱,長(zhǎng)租公寓行業(yè)需要規(guī)模支撐,而規(guī)模化的基礎(chǔ)是單體城市達(dá)20萬套以上。 很多人試圖總結(jié)長(zhǎng)租行業(yè)的盈利模式。一個(gè)廣被認(rèn)同的觀點(diǎn)是:租金差價(jià)+金融杠桿+持有物業(yè)溢價(jià)。但集中式物業(yè)偏少,整體以分散式公寓為主的自如有一套不同的語言體系。 自如已進(jìn)入北上廣深杭等九個(gè)城市,但目前,只有北京能實(shí)現(xiàn)打平成本,獲得微利。 如前文提及盈利要求包括實(shí)現(xiàn)95%以上的出租率,但多個(gè)指標(biāo)中,熊林把規(guī)模放在第一位。“在北京經(jīng)驗(yàn)中、我們摸索到的規(guī)律首先是通過規(guī)模來攤薄運(yùn)營(yíng)成本、服務(wù)成本和人工成本。其次,通過互聯(lián)網(wǎng)的建設(shè),降低客戶端和業(yè)主端的獲客成本和營(yíng)銷成本。最后是庫存成本和出租率的內(nèi)部管理問題。這幾個(gè)指標(biāo)鎖定后,是可以盈利的。” 熊林給出的商業(yè)模型中,自如的底層業(yè)務(wù)是住房租賃,為更多客戶提供房屋資產(chǎn)管理服務(wù),并與之建立一個(gè)持久的良性關(guān)系;第二層是,“把底層的客戶服務(wù)好了,他們對(duì)你有良好的口碑,在此基礎(chǔ)上,自如希望成為一個(gè)城市生活服務(wù)平臺(tái)。” 自如在第二層開發(fā)了保潔、搬家、維修等業(yè)務(wù),目前已是國(guó)內(nèi)最大的保潔公司,搬家業(yè)務(wù)也排行全國(guó)前列,而這一層的毛利將高于底層。 最頂層的設(shè)計(jì)是,自如是一家家庭智能公司。“如果未來自如在全國(guó)能管理五百萬套、一千萬套房源,房屋里所有設(shè)備,都應(yīng)該是IOT(聯(lián)網(wǎng))的。如對(duì)于冰箱的管理,不用客戶報(bào)修,冰箱能自行診斷,在客戶回家之前,維修師傅已經(jīng)修好了。” 何能定風(fēng)波 SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹說,不建議做長(zhǎng)租公寓。他算了一筆賬:銀行貸款的基準(zhǔn)利率是4.9%,實(shí)際可能得5%~6%,用貸款建成公寓租出去,回報(bào)率最高超不過1%。 但在熊林看來,潘石屹簡(jiǎn)單粗暴的計(jì)算方式并未看到長(zhǎng)租公寓在服務(wù)、產(chǎn)品、社區(qū)運(yùn)營(yíng)、互聯(lián)網(wǎng)等方面的價(jià)值創(chuàng)造。“潘先生是我很尊敬的企業(yè)家,但在這個(gè)事情上,他至少應(yīng)該跟我交流一下。” 至今,熊林依然認(rèn)為長(zhǎng)租公寓是門好生意。“它有足夠大的規(guī)模和前景,客單價(jià)高,服務(wù)周期長(zhǎng)。” 但正如自如調(diào)整發(fā)展速度一樣,用戶感受、行業(yè)政策等變量也在影響自如的去向。 城市租金漲跌最核心的原因還是供需關(guān)系。熊林說機(jī)構(gòu)沒有推高房租的意愿,一方面是機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)模式是快周轉(zhuǎn),沒有動(dòng)力囤房等旺季出租,更愿意通過合理的房租制定,讓更多的客戶選擇他們,這樣就可以擴(kuò)張規(guī)模。另一方面是,“房子太貴了,如果手里有錢就大量收房,基本上兩個(gè)季度,誰也不敢再加大收房。因?yàn)槟銜?huì)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)金流不樂觀,迅速拉高房租又出不去的話,公司會(huì)非常危險(xiǎn)。” 但熊林也承認(rèn),短期內(nèi)資金進(jìn)場(chǎng),機(jī)構(gòu)加大收房力度,使供給端出現(xiàn)短缺,造成房租上漲的情況確實(shí)存在。 一些城市已經(jīng)行動(dòng)起來,如北京提出運(yùn)營(yíng)商不得哄抬租金搶占房源,而深圳也宣布試點(diǎn)穩(wěn)租金商品房項(xiàng)目制度,來進(jìn)行租金管制。 租金分期貸事件面臨的情況相似。目前北京、西安等地監(jiān)管部門已對(duì)租賃企業(yè)使用分期貸等金融杠桿危害租客權(quán)益的行為進(jìn)行調(diào)查。深圳互金協(xié)會(huì)宣布禁止長(zhǎng)租公寓開展分期貸業(yè)務(wù),個(gè)別銀行也已暫停此業(yè)務(wù)。 熊林沒有為此過分擔(dān)憂。“對(duì)行業(yè)而言,30%是一個(gè)警戒線,30%比例的分期貸,算上貸款和自有投入的,相當(dāng)于公司整體負(fù)債率到達(dá)50%~60%。自如在經(jīng)營(yíng)上比較保守,公司剛性要求是,全國(guó)租金貸的客戶使用比例不能超過25%,目前自如的實(shí)際比例是24.3%,(即使禁止使用)公司不存在經(jīng)營(yíng)上的風(fēng)險(xiǎn)。” |
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