2018年開年以來，碧桂園、泰禾集團、龍湖地產(chǎn)等多家房企陸續(xù)發(fā)布海外融資計劃。業(yè)內(nèi)專家表示，預計2018年地產(chǎn)融資政策仍會保持整體偏緊，在此情況下，短期內(nèi)房企海外融資規(guī)模料繼續(xù)擴大，多元化融資方式或成為房企融資破局關(guān)鍵。

“出海”尋求融資機會

新年伊始，碧桂園等多家房地產(chǎn)企業(yè)“揚帆出海”，尋求融資機會。根據(jù)房企發(fā)布的公告統(tǒng)計，1月上旬房企計劃海外融資規(guī)模累計已超過45億美元。

比如，龍湖地產(chǎn)1月9日發(fā)布公告宣布與高盛、海通國際、摩根士丹利、匯豐及花旗，就發(fā)行于2023年到期的3億美元3.9%優(yōu)先票據(jù)及于2028年到期的5億美元4.5%優(yōu)先票據(jù)訂立購買協(xié)議，票據(jù)發(fā)行的估計所得款項總額約為7.981億美元。碧桂園10日發(fā)布公告宣布擬發(fā)行2023年到期2.5億美元優(yōu)先票據(jù)及2025年到期6億美元優(yōu)先票據(jù)。票據(jù)發(fā)行估計所得款項凈額約為8.39億美元，碧桂園擬將該筆款項用于提早贖回2023年票據(jù)及一般營運資金。

“房企積極到海外市場籌錢，主要是為了緩解其所面臨的資金壓力。”明源地產(chǎn)研究院副院長劉策表示，2015年1月證監(jiān)會推出了《公司債發(fā)行與交易管理辦法》，正式實施公司債新政。眾多房企在2015-2016年發(fā)債，而這批債券將陸續(xù)在2018年進入回售期。

“與此同時，在限售、限價、限購等多種調(diào)控政策持續(xù)影響發(fā)酵下，加之三四線城市的樓市風光或難再現(xiàn)，預計房地產(chǎn)銷售回款不會太樂觀。”劉策表示，2018年將是國內(nèi)大型房企較為艱難的一年。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進也表示，部分房企當前銷售業(yè)績呈現(xiàn)增速放緩的態(tài)勢，資金方面有一定壓力;另外，部分房企此前有很多“地王”項目，也需要類似融資。雖然國外市場融資成本也在上升，但渠道仍較為通暢。

境內(nèi)融資環(huán)境從緊

房企密集出海尋求融資的熱潮從2017年就已開始。克爾瑞地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，2017年1-11月，房企境外融資規(guī)模達到2553億元，占融資總額的25%，較2016年全年上升11個百分點。

與此同時，房企境內(nèi)公司債發(fā)行總量明顯下降。中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2017年全年，公司債共計發(fā)行622億元，同比下降85.6%。

民生證券分析師楊柳認為：“相比2016年相對寬松的融資渠道，2017年以來各種地產(chǎn)融資渠道紛紛受到限制。證監(jiān)會和銀監(jiān)會兩個體系，都加強了對地產(chǎn)融資的監(jiān)管。”

比如，2017年，銀監(jiān)會對整個銀行業(yè)展開的“三三四”檢查大大限制了銀行資金流向地產(chǎn)。銀監(jiān)會日前印發(fā)的《關(guān)于進一步深化整治銀行業(yè)市場亂象的通知》中也將違反房地產(chǎn)行業(yè)政策列為今年整治的要點。

與此同時，房企借“影子銀行”等暗道進行融資的渠道也引起了監(jiān)管的警覺。2017年12月，銀監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于規(guī)范銀信類業(yè)務的通知》，強調(diào)不得將信托資金違規(guī)投向房地產(chǎn)等限制或禁止領域。今年1月，銀監(jiān)會再發(fā)文將委托貸款納入嚴監(jiān)管。

另外，2017年房企債券融資則處于全年收緊的狀態(tài)。楊柳分析，2017年房企發(fā)債整體上受限制較多，且發(fā)債成本上升較快，導致許多企業(yè)取消或延遲發(fā)債。另外，從審批速度上看，2017對地產(chǎn)債的審核速度始終較慢，降低了企業(yè)通過發(fā)債進行融資的偏好。

“從2010年‘國十一條’政策發(fā)布之后，房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)融資開始了實質(zhì)上的停滯。”楊柳表示，房企IPO自2010年以來基本停滯，僅有兩家房地產(chǎn)企業(yè)在2015年12月實現(xiàn)A股上市，融資534億元。而配股自2009年以來極少采用，僅有兩家房地產(chǎn)企業(yè)在2016年配股29億元。此外，增發(fā)一直是房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)融資最主要的方式，2017年1-11月的地產(chǎn)企業(yè)增發(fā)募集資金335.22億元，同比下降78.27%。

創(chuàng)新融資渠道成關(guān)鍵

值得注意的是，除了輾轉(zhuǎn)到海外進行融資外，房企也在國內(nèi)積極拓展新的融資方式。克爾瑞地產(chǎn)研究中心發(fā)布的《2017年度全國房地產(chǎn)市場總結(jié)與展望》顯示，房企的融資方式越來越多元化，房地產(chǎn)私募基金、資產(chǎn)證券化(ABS)、房地產(chǎn)投資信托(REITs)、永續(xù)債等創(chuàng)新融資方式不斷涌現(xiàn)。自2015年6月萬科發(fā)布國內(nèi)首只公募REITs后，ABS逐漸成為房企融資的一個突破口。2017年前11個月，多家企業(yè)完成發(fā)行ABS產(chǎn)品，發(fā)行金額總計423億元，同比大幅增長210%，大大超過2016年全年總量。

“從長遠看，直接融資或成房企融資大趨勢之一。”劉策表示，但提升直接融資比例需要很長時間過渡，當前估值合理的基礎資產(chǎn)仍然過少，制約了直接融資比例。

“考慮到融資監(jiān)管層面政策的延續(xù)性，以及整體中性貨幣政策的操作空間，預計2018年地產(chǎn)的融資政策仍會保持整體偏緊，對不同渠道‘有保有壓’。”楊柳表示，除傳統(tǒng)地產(chǎn)融資渠道外，地產(chǎn)相關(guān)的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品在2017年蓬勃發(fā)展，成為了監(jiān)管部門鼓勵發(fā)行和金融機構(gòu)拓展業(yè)務的重點。

(新媒體責編：wb001)